Basado en el empleo de los sistemas de información geográficos, el concepto de tasaexpress.com busca el ofrecer información sobre los valores de los bienes y servicios en una zona determinada.
En particular, parte del estudio del mercado inmobiliario donde hay mucha información pero la misma se encuentra dispersa. Y mediante este portal se pretende darle un sentido a la misma, para que le sirva al ofertante o demandante de un inmueble a la hora de definir el valor de mercado de un bien.
Vivimos en una realidad económica basada en una distorsión en los niveles de precios de los bienes y aunado también a impactos producto de controles de cambios de la moneda. Lo que genera una desinformación en cuanto a la definici{on del valor.
De allí que lo que se hace es, que a través de consultores en el área de tasación, se coloca información en los mapas, de los referenciales de compra-venta de los Registros Inmobiliarios, y de tasaciones de inmuebles.
Por otra parte con la participación de los ofertantes de inmuebles, personas que desean vender su inmueble, corredores o inmobiliarias, quienes van a disponer de esta información de Registros y tasadores, podrán tener elementos que les permita tener una orientación en cuanto el precio al cual deben vender.
Una herramienta de importancia en este caso es la de disponer, de un estimador de precios, que tomando información de inmuebles cercanos, similares al de nuestro interés nos arroje información acerca del valor del metro cuadrado en el entorno para una tipologia de inmuebles, haciendo los ajustes por supuesto por inflación de inmuebles correspondiente desde la fecha en que se hizo la valoración hasta la fehca actual y ponderando su ubicación.
Esto es solo una aproximación al valor, por que para conocer el valor de mercado se requiere realizar una una inspección al inmueble de interés y tomar nota del tipo de bien, de sus características constructivas, de su área de terreno y construcción, de su ubicación relativa a la manzana o sector. Esto es lo que conocemos como una Tasación, que consiste en una valoración pero realizada con los parámetros técnicos normalmente aceptados y facultado por algún organismo que acredita al profesional del área
jueves, 24 de junio de 2010
miércoles, 23 de junio de 2010
El empleo de Formulas Escalatorias como herramienta para la tasacion de Inmuebles. Caso: Vivienda
Las Fórmulas Polinómicas o escalatorias son un mecanismo de ajuste de precios, empleadas en la industria de la construcción, para determinar cual ha sido la variación de niveles de precios y como ha afectado el presupuesto de obra
Sim embargo, no son pocos los casos, donde no se tiene la posibilidad de establecer con facilidad el valor de mercado de un inmueble. En la mayoría de estos casos, porque no se cuenta con referenciales de compra- venta en la zona.
Como solución a esta situación, una opción es recurrir al artificio de dividir el valor de un inmueble en dos partes valor del terreno y valor de la edificación. Donde el valor del inmueble se determina a partir de referenciales de compra-venta y el valor de la construcción se asimila al costo de comstrucción.
El valor del inmueble determinado por esta vía no siempre estará acorde con el valor de un inmueble determinado en su totalidad a partir de referenciales de compra y venta.
En función de este este planteamiento, si se puede conocer el valor de mercado de terrenos en la zona a la fecha actual, y se tiene el costo total promedio de la construcción de una vivienda para una fecha determinada tiempo atrás, se puede determinar cual es la variacíon sufrida por la construcción a la fecha de hoy mediante la utilización de las fórmulas escalatorias, y de esta forma se esta recurriendo al artificio planteado anteriormente.
Si se estudia un inmueble para el cual se pueda establecer su valor de mercado mediante referenciales y por esta otra vía, intentar determinar su valor mediante el empleo de la fórmula escalatoria. y haciendo este proceso para varios inmuebles en un sector determinado, se puede determinar la validez del planteamiento.
La prueba de validez consistiría en medir estadisticamente la correlación existente entre cada uno de estos pares de valores obtenido para una serie de inmuebles, resultantes de la aplicación de ambas metodologías, y asi evaluar lo adecuado de utilizar esta herramienta en el futuro.
Sim embargo, no son pocos los casos, donde no se tiene la posibilidad de establecer con facilidad el valor de mercado de un inmueble. En la mayoría de estos casos, porque no se cuenta con referenciales de compra- venta en la zona.
Como solución a esta situación, una opción es recurrir al artificio de dividir el valor de un inmueble en dos partes valor del terreno y valor de la edificación. Donde el valor del inmueble se determina a partir de referenciales de compra-venta y el valor de la construcción se asimila al costo de comstrucción.
El valor del inmueble determinado por esta vía no siempre estará acorde con el valor de un inmueble determinado en su totalidad a partir de referenciales de compra y venta.
En función de este este planteamiento, si se puede conocer el valor de mercado de terrenos en la zona a la fecha actual, y se tiene el costo total promedio de la construcción de una vivienda para una fecha determinada tiempo atrás, se puede determinar cual es la variacíon sufrida por la construcción a la fecha de hoy mediante la utilización de las fórmulas escalatorias, y de esta forma se esta recurriendo al artificio planteado anteriormente.
Si se estudia un inmueble para el cual se pueda establecer su valor de mercado mediante referenciales y por esta otra vía, intentar determinar su valor mediante el empleo de la fórmula escalatoria. y haciendo este proceso para varios inmuebles en un sector determinado, se puede determinar la validez del planteamiento.
La prueba de validez consistiría en medir estadisticamente la correlación existente entre cada uno de estos pares de valores obtenido para una serie de inmuebles, resultantes de la aplicación de ambas metodologías, y asi evaluar lo adecuado de utilizar esta herramienta en el futuro.
Formulas escalatorias para ajuste de precios en la industria de la construcción
Podemos decir en principio que la fórmula escalatoria o polinómica es una herramienta empleada en el ajuste de costos en la construcción, a partir del reconocimiento de las variaciones de precios producto de la inflación.
Consiste en la determinación de un factor de ajuste, que aplicado al monto de la obra objeto de estudio, nos permita determinar su costo actualizado
El factor de ajuste resulta de la sumatoria de dos factores, por una parte el coeficiente de incidencia, que es la medida del peso de determinada familia o grupo de materiales, equipos o mano de obra, por ejemplo, que representan la estructura de costos ; por otra parte, la variación de los indices de precios de estas familias, ocurridas desde una fecha pasada al momento en que se requiere la actualización
Entre las ventajas de las fórmulas escalatorias se encuentran: su cálculo es expedito, se obtiene a partir de índices de precios aceptados,evita la discrecionalidad en la revisión de costos, simplifica el proceso de revisión.
Para que la fórmula tenga validez deberá contarse con la determinación correcta de la estructura de costos de una obra, y por otra parte se requiere el disponer de unos índices de precios adecuados. Es decirm que sean representativos de la realidad del mercado.
La idea es establecer en la medida de lo posible unas estructuras de costos típicas o generales de cada tipología de inmueble, de forma tal, que permita el ajuste de precios, tan solo con determinar la variación de los índices de precios de los INSUMOS considerados en el análisis.
Consiste en la determinación de un factor de ajuste, que aplicado al monto de la obra objeto de estudio, nos permita determinar su costo actualizado
El factor de ajuste resulta de la sumatoria de dos factores, por una parte el coeficiente de incidencia, que es la medida del peso de determinada familia o grupo de materiales, equipos o mano de obra, por ejemplo, que representan la estructura de costos ; por otra parte, la variación de los indices de precios de estas familias, ocurridas desde una fecha pasada al momento en que se requiere la actualización
Entre las ventajas de las fórmulas escalatorias se encuentran: su cálculo es expedito, se obtiene a partir de índices de precios aceptados,evita la discrecionalidad en la revisión de costos, simplifica el proceso de revisión.
Para que la fórmula tenga validez deberá contarse con la determinación correcta de la estructura de costos de una obra, y por otra parte se requiere el disponer de unos índices de precios adecuados. Es decirm que sean representativos de la realidad del mercado.
La idea es establecer en la medida de lo posible unas estructuras de costos típicas o generales de cada tipología de inmueble, de forma tal, que permita el ajuste de precios, tan solo con determinar la variación de los índices de precios de los INSUMOS considerados en el análisis.
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