La aplicación de la inteligencia artificial en el campo de los avalúos.

Estamos en un momento en que la incidencia de la tecnología cada día es más creciente: Las máquinas han desplazado al hombre, de acuerdo a expertos en física cuántica, en principio desde el punto de vista físico, luego en la ejecución de cálculos, y ahora estamos en un punto donde las máquinas incursionan en el campo de la toma de decisiones. En el campo de la tasación de inmuebles la preeminencia en la búsqueda de información de ofertas en los portales inmobiliarios con números importantes de estas ha empezado ha favorecer el uso de herramientas tales, como la inteligencia artificial, las cuales requieren gran cantidad de referenciales o comparables en el mercado, pero por otro lado esto lleva a la necesidad de mayor tiempo en la obtención y procesamiento de datos. Que estemos de acuerdo o no de la necesidad del uso de estas herramientas en la actualidad, por el logro probable de mejores estimaciones es quizás discutible, porque todavía la información requerida para su aplicación es susceptieble de errores frecuentes. Pero lo que si es seguro es que el avance de todas estas herramientas es indetenible y cambiará la forma como concebimos el mundo, creando un antes y un después. Porque el manejo cada vez mayor de datos relevantes en el mercado, y el avance en el descubrimiento de interrelaciones entre las variables que determinan el valor, así como el descubrimiento de patrones comunes en los referenciales para diferentes mercados está en expansión. Una aplicación resaltante en el campo de las leyes en los Estados Unidos, tiene una posibilidad en el campo de la tasación. Consiste en que se ha estudiado la jurisprudencia a través de la inteligencia artificial con lo cual las decisiones del poder judicial pueden enmarcarse en un ámbito delimitado con estas jurisprudencias analizadas. Así mismo en el campo de la medicina con el estudio de miles de casos de enfermedades de un órgano con lo cual el sistema de inteligencia artificial se nutre de diagnósticos, encontrar relaciones y puede predecir ciertos sintomas y signos que seguramente pudieran en algun momento pasar por alto un profesional de la medicina. En el campo de la tasación puede servirnos esta enfoque a luz de lo anterior como marco de control para establecer cual debería ser el rango dentro del cual podría estar el valor de mercado de un inmueble. De hecho es conocido que hoy en día se están usando técnicas similares en España para establecer controles en las estimaciones de valor. La inteligencia artificial aplicada a la valoración en las primeras de cambio puede hacer uso de las redes neuronales y de los árboles de decisión, y otras alternativas entre las cuales hay otras más complejas y que requieren más investigación para determinar su precisión en la determinación del valor.

Aplicación de las Normas Información Financiera en Venezuela

En Venezuela se aplican los principios de contabilidad constituidas por las Normas de Información Financiera de Venezuela, mejor conocidas como VEN-NIF, en estas normas debemos basarnos los tasadores en nuestros estudios valorativos.

Estas normas se clasifican de acuerdo a:

1) VEN-NIF GE - NORMAS O PRINCIPIOS CONTABLES APLICABLE A LAS GRANDES ENTIDADES.

Actualmente se aplican las NIIF del año 2016 conjuntamente con Los Boletines de Aplicación de las VEN NIF –BA VEN-NIF.

La aplicación de las VEN-NIF GE es obligatoria en las Grandes Entidades, para ejercicios económicos iniciados a partir del 1° de enero de 2008.

Las NIIF incluyen:

a) Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) y sus interpretaciones (SIC) emitidas por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad (IASC) entre los años 1973 y 2001.

b) Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y sus interpretaciones (CINIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) a partir del año 2001.

2) VEN-NIF PYME, - NORMAS O PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD APLICABLES A LAS PEQUEÑAS Y MEDIANAS ENTIDADES.

Constan de la Norma Internacional de Información Financiera para Pequeñas y Medianas Entidades (NIIF para las PYMES), emitida por el IASB inicialmente en el año 2009, y modificada en el 2015, que debe ser aplicada conjuntamente con los Boletines de Aplicación de las VEN-NIF (BA VEN-NIF).

La aplicación de las VEN-NIF PYME es obligatoria en las Pequeñas y Medianas Entidades, para los ejercicios económicos iniciados a partir del 1° de enero de 2011.

La Federación de Colegios de Contadores Públicos de Venezuela (FCCPV) instruye acerca de las Normas Internacionales aplicables en Venezuela sí como su implementación práctica a través de los Boletines de Aplicaciones BA VEN-NIF.

Actualmente se encuentran vigente 10 de los doce boletines(del 0 al 11) emitidos por FCCPV hasta el presente ha emitido formalmente doce boletines (del 0 al 11), los números 1 y 3 fueron derogados. Así mismo las anteriores Declaraciones de Principios de Contabilidad (DPC) y las Publicaciones Técnicas (PT) han quedado completamente derogadas.

Todas las disposiciones vigentes: boletines, normas e interpretaciones pueden descargarse directamente desde los sitios web de la FCCPV y del IASB.

Situación del Covid-19 en Venezuela

De acuerdo a un estudio de la academia de Ciencias Matemáticas, Físicas y Naturales del 8 de mayo de este año estima que: a) El número de contagios al no estar realizándose suficientes pruebas puede estar subvalorado en el mejor de los casos en un 63% y en el peor en un 95%. b) De acuerdo a las experiencias de otros países el pico podría ocurrir entre junio y septiembre de este año con una tasa de contagios diaria en el mejor de los casos de 1000 personas por día y en el peor de 4.000 personas. Veremos que sucede...

Valoración, Avalúo o tasación de Inmuebles

Algunas orientaciones en términos generales.

Valoración de un bien: es la estimación subjetiva del valor de un bien.

Tasación o avalúo: es la determinación de un valor de un bien con base a un enfoque, con la aplicación de ciertos métodos técnicos y con implicaciones de tipo legal, de acuerdo a sus características. En el caso de un inmueble, por ejemplo son importantes, la ubicación,el área, la calidad constructiva, entre otras. Es probable que en Venezuela se emplee más el término avalúo. El avalúo o tasación se expresa mediante el valor monetario del bien.

Tipos de avalúos de acuerdo a la finalidad que cumplen.

a) Residenciales: por ejemplo viviendas unifamiliares y multifamiliares (apartamentos) b) Comerciales: En el caso de locales, oficinas. c) Industriales: Galpones o bodegas. d) Maquinarias y equipos: e) Valoración de empresas en marcha y marcas.

Honorarios Profesionales:

Se establecen en función al tipo de tasación. La Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela SOITAVE, que forma parte del Colegio de Ingenieros de Venezuela CIV, con afiliaciones a la UPAV, Unión Panamericana de Valuación establece una tabla de honorarios mínimos los cuales para este año 2020, en función de la hiperinflación actual del país se ha convenido en establecerlos en dólares, de manera de tener un monto de honorario más manejable para los interesados.

Los profesionales pertenecientes a SOITAVE, cuentan con una sólida formación ética y técnica para establecer el valor de un bien, dependiendo de la formación que tenga cada profesional.

Consultas

Interesados en consultas pueden comunicarse al teléfono 0424-566.66.38 o por este blog.

Barquisimeto ¿Es posible la recuperación del Casco Histórico?

Preliminares-

En una conferencia sobre Ciudadanía en 2015 en Barquisimeto, el Sociólogo Tulio Hernández explicó haciendo alusión a Néstor García Canclini en el libro Culturas Híbridas refiriéndose al patrimonio que, sobrevive lo que se transforma, y relataba que las artesanías de los aborígenes mexicanos que habían logrado sobrevivir fueron aquellas que se transformaron en el tiempo, en su caso específico, pasando de ser estrictamente utilitarias para convertirse en objetos artísticos, con un valor importante como mercancía. Trasladando esta afirmación, al caso del patrimonio histórico edificado, específicamente de la época colonial, o mejor dicho, provincial es necesario permitir apreciarla no en forma exclusivamente utilitaria - aunque esto no excluye que pueda conseguirse que pueda tener nuevas formas de lo útil- sino ver su dimensión como valor patrimonial para lograr su preservación en el tiempo. Han sido varias ciudades en Latinoamérica que habiéndose caracterizado por situaciones de criminalidad exacerbada, crisis económicas y desempleo, pésima calidad de servicios públicos, llegando a ser ingobernables lograron salir de esas situaciones. Ente estas se pueden nombrar a: Bogotá, Medellín, Quito y Curitiba. Casco Histórico o Núcleo Fundacional-

Se habla de casco histórico, zona histórica, centro histórico o núcleo fundacional de una ciudad al espacio que vincula a los primeros años de existencia de ese asentamiento, configurado entorno a elementos naturales, sociales, entre otros, que llegan a constituir la memoria e identidades de una población En el caso del patrimonio edificado la conservación, y preservación en el tiempo, no es algo que se pueda conseguir con la mera aplicación de normativas legales, como ordenanzas urbanas, que si bien pueden ser muy bien intencionadas, deben considerar múltiples variables que entran en juego, como consideraciones de tipo económico y sociales, entre otras, que den sustentabilidad y permanencia al patrimonio edificado. De allí que sea necesario partir de un adecuado conocimiento de los bienes patrimoniales para garantizar una adecuada protección del mismo, esto implica el concurso de diversas disciplinas, que aporten desde su campo de acción y su visión particular. El patrimonio es la forma mediante lo cual se reivindica la memoria de la ciudad, lo patrimonial puede ser lo antiguo, o lo moderno, es lo que la sociedad considere que tiene, que muestra parte de su existencia, de lo que es, de lo que le otorga valor. En el caso de Barquisimeto el patrimonio histórico edificado incluye viviendas y otras edificaciones como las iglesias de la Concepción y el Convento de San Francisco, en su mayoría reedificadas en luego del terremoto de 1812, que afectó de forma importante a Barquisimeto. Otras edificaciones de interés patrimonial son el Museo de Barquisimeto, el teatro Juares, la antigua sede de la gobernación, el Cuartel Jacinto Lara. La renovación o revitalización del casco histórico-

El deterioro y desgaste con el paso del tiempo no es sólo exclusivo de cada edificación en particular, sino que visto en conjunto, el sector incluye también edificaciones no patrimoniales, que se encuentran dentro de un proceso de dinámica urbana en forma permanente, que se evidencia como un ciclo vital que parte del nacimiento del conjunto de edificaciones, su crecimiento, hasta llegar a un clímax, para luego decrecer progresivamente. En el momento en que empieza a ocurrir este decrecimiento desde el punto de vista del deterioro de las edificaciones de la zona es que hablamos de la necesidad de revitalizarlo, es decir, someterlo a renovación. La renovación de un caso histórico puede acometerse desde varios ángulos, por ejemplo, partiendo de la acción cultural, del estímulo de la convivencia ciudadana, de la creación de espacio público y la construcción de nuevas edificaciones, Nos ocuparemos de las dos últimas, esto quiere decir, realizar una intervención que contemple la construcción de nuevas edificaciones que permitan darle nueva vida al sector permitiendo compartir el espacio público y el destinado a la inversión de particulares. El objetivo apunta a lograr que lo que se denomina núcleo fundacional, el cual también es el principal centro cívico de la ciudad, no solo tenga actividad en horas laborables, sino las veinticuatro horas del día, para lo que es necesario que se produzca un proceso que logre hacer deseable el residir en la zona, lo que repercutirá en el valor de los inmuebles. Para que esto sea posible es necesaria la construcción de centros comerciales, que provean de nuevos servicios y que fomenten no solo la actividad peatonal, sino la permanencia para una mayor convivencia en la zona, acompañado de la ejecución de nuevos desarrollos de viviendas, o que incentiven la remodelación o mejora de las existentes. La declaratoria como zona de valor histórico que ata de manos a los propietarios de estos inmuebles-

En el pasado la ordenanza que ha delimitado el área para la conservación del patrimonio histórico, ha sido vulnerada y modificada en la práctica al antojo de intereses de particulares, y bajo la mirada indiferente de quienes deben hacer valer la Ley. Pero observamos que una ordenanza de este tipo está limitando el derecho a la propiedad, al imponer el interés colectivo sobre el derecho individual, al no permitir modificaciones en las edificaciones, impidiendo darle al propietario la posibilidad del uso y disfrute del inmueble de una manera que le permita lograr tener a pesar de las limitaciones que se le imponen, una viabilidad económica con la posesión del mismo. Son varios los propietarios de este núcleo fundacional ubicado en los alrededores de la Plaza Lara, a los cuales les ha sido sumamente difícil poder mantener estas edificaciones, lo que ha conllevado a la emigración fuera de la zona histórica y hasta el abandono de dichos inmuebles. Las dificultades de tipo económico que significan la conservación y restauración de estas edificaciones, dejan de manos atadas a los propietarios, en vista de que difícilmente disponen de los recursos económicos, y tampoco reciben el apoyo del gobierno regional y local como en otros tiempos, por lo que los propietarios deben cumplir con una ordenanza de interés para la ciudad pero altamente costosa para su conservación, y sin posibilidades de poder tener un retorno económico con el bien. Similar situación presentan poblaciones como Cabudare, donde también se está perdiendo el patrimonio edificado. Sólo en Lara y podríamos decir, en Venezuela medianamente, se ha logrado mantener el casco histórico de Carora, gracias a iniciativas particulares que han logrado invertir recursos para darle viabilidad al entorno. Una solución a pequeña escala que permita hacer viable el mantenimiento de estos inmuebles-

Una propuesta que se ha presentado en los últimos años ante el alto grado de deterioro de los inmuebles afectados por la declaratoria de zona de interés histórico, y ante la necesidad de estacionamientos en el sector, es la de permitir utilizar espacios en los patios de las parcelas, en donde sea posible, para destinarlos para tal fin. Se trata de pequeños estacionamientos, que sirvan de medio de ingreso a los propietarios para afrontar los gastos que generan el mantenimiento de estos inmuebles. Estos como otras opciones que permitan financiar los gastos que generan la propiedad de este tipo de inmuebles, podrían ser soluciones a corto plazo ante las condiciones políticas y económicas actuales, y que requieren un apoyo decidido y sostenido por parte del gobierno local. Empleo de instrumentos que permitan la recuperación, revitalización o renovación de este núcleo-

Pero la solución a corto plazo no es suficiente, hay que llegar más allá, es decir, lograr la verdadera renovación del sector. Hay experiencias de renovación urbana en varios países latinoamericanos. Un caso exitoso es el llevado a cabo en la ciudad de Bogotá en el barrio Santa Inés en el año 2000, bajo el uso de una pieza fundamental: la puesta en funcionamiento del transporte publico mediante el Transmilenio, que implicó una inversión de 78 millones de dólares para transformar 20 hectáreas del barrio en el Parque Tercer Milenio, de las cuales, 17 Hectáreas se destinaron a áreas verdes y 3 Ha. destinadas a un Centro Comercial construido a través de un organismo coordinador del proyecto de renovación, mediante el cual una vez se venden estos locales se busca cambiar la cara al entorno, haciéndolo atractivo a la presencia de residentes, usuarios de servicios cívicos, y nuevos inversores en infraestructura y servicios que van desde personas naturales hasta empresas, con lo cual finalmente se logra recuperar la inversión, lo cual significó en este caso, la recuperación de 84 millones de dólares, lográndose un superávit. La realización de este tipo de proyectos es posible si se conjugan tres factores fundamentales: la creación de un instituto a nivel municipal con independencia de acción en la creación de proyectos de transformación de la ciudad, y con libertad para endeudarse inclusive con organismos financieros internacionales, una normativa de funcionamiento para el uso de los recursos que permita la generación de plusvalías, es decir, generación de valor en el uso de la tierra y los recursos financieros necesarios para llevar a cabo con éxito los proyectos.

Estrategia de la MUD: "Vamos a ir ganando el juego nivel por nivel"

Privados no están construyendo viviendas nuevas para la clase media

Gobierno paga 50.000 dólares por unidades de Misión Vivienda. A los constructores del país les fija un precio de entre 747.500 y 1,6 millones de bolívares DULCE MARÍA RODRÍGUEZ DRODRIGUEZ@EL-NACIONAL.COM 14 DE MAYO 2015 - 12:01 AM En 2014 el sector privado de la construcción aportó 15.000 unidades al mercado, pero este año se espera una contribución menor. “No se están construyendo viviendas nuevas para la clase media. Los proyectos en ejecución son de 2013”, dijo el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Jaime Gómez. Indicó que la escasa participación del sector se debe a que el Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció que los inmuebles construidos por los privados con recursos de la Gaveta Hipotecaria, Programa 0800mihogar, deben ser vendidos entre 747.500 y 1,6 millones de bolívares, dependiendo del metraje, pero la estructura de costos supera ese monto. “No estamos solicitando préstamos bancarios para construir. Nos vamos a pérdida, esos precios de venta no dan ni para cubrir costos”, reiteró. Agregó que también desacelera el sector la escasez de materiales. Alertó que es preocupante la situación del acero. El Complejo Siderúrgico Nacional, antigua Sidetur, produce a 30% de su capacidad. Gómez aseguró que Sidor y Sidetur proveían las cabillas y estructuras metálicas al sector y ahora no hay disponibilidad. “Es insólito que haya que importar cabillas con los recursos que cuenta el país, y la falta de divisas”. También hay problemas con otros materiales. Piezas eléctricas y pinturas se suman a los productos que faltan. El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini Pietri, añadió que el presidente Nicolás Maduro informó que 50.000 dólares cuesta cada unidad de la Misión Vivienda, sin embargo a los constructores privados les impone un precio muy por debajo de los costos, que no supera 1,6 millones de bolívares para las unidades multifamiliares. Indicó que la clase media no tiene acceso a un crédito hipotecario para adquirir una vivienda nueva. Por cartera hipotecaria los bancos prestan hasta 3 millones de bolívares. Solo los que ganan 15 salarios mínimos o más, es decir 101.214 bolívares al mes podrán solicitarlo. “Y únicamente 2% de la población percibe ese monto mensual”. Usadas. El vocero de los constructores señaló que la consecuencia de la paralización en la edificación de nuevos proyectos es el elevado precio de las viviendas usadas. Rosalinda Bruzual, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, dijo que la oferta pública de inmuebles usados está distorsionada por la situación económica. La oferta se ha mantenido constante entre el último trimestre de 2014 y el primero de este año, de acuerdo con el análisis de cinco portales inmobiliarios. En el municipio Baruta la oferta está en 32% y en el de Sucre 20%. En promedio los apartamentos ofrecidos miden 153 metros cuadrados y el precio fue de 320.000 bolívares el metro cuadrado, aproximadamente. Señaló que la venta de viviendas está impulsada por el aumento de emigrantes. Martini Pietri agregó que los propietarios toman como referencia para el valor del inmueble la tasa de cambio del Sistema Marginal de Divisas, pero hay muy pocas personan en capacidad de pagar una cantidad tan elevada. Aunque el gobierno afirma que hay mafias inmobiliarias y criminaliza las páginas web que ofertan viviendas, lo cierto es que los precios tienden a bajar porque la gente está empobrecida por efecto de la inflación y es inasequible la adquisición de una vivienda para la mayoría de la población, dijo Martini Pietri. Falta 93,6% para cubrir la meta El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri, afirmó que con el ritmo que lleva la Misión Vivienda no alcanzará su objetivo de 400.000 viviendas para 2015, como lo prometió el presidente Nicolás Maduro. Martini Pietri recordó que el programa social ha construido en lo que va de año 25.879 viviendas, que representan 6,4% de la meta de 400.000 viviendas. Es decir, que para honrar la promesa, entre los meses de mayo y diciembre el Ejecutivo debería entregar 374.121 unidades, que es 93,6% de la meta 2015. Dijo que en 2011, la Misión Vivienda construyó y entregó, según datos oficiales, 146.718 viviendas. En 2012 y 2013 el ímpetu se mantuvo y adjudicó 200.080 unidades y 201.075, respectivamente. Sin embargo, en 2014 descendió el ritmo de construcción a 126.248 inmuebles: se contrajo 37,2%. La razón alude a la falta de materiales: cemento, cabillas, estructuras metálicas y piezas eléctricas, indicó. Agregó que Maduro aseguró que 40% de la población vivirá en inmuebles de la Misión Vivienda, sin embargo esto no se vislumbra a corto plazo.