El empleo de Formulas Escalatorias como herramienta para la tasacion de Inmuebles. Caso: Vivienda

Las Fórmulas Polinómicas o escalatorias son un mecanismo de ajuste de precios, empleadas en la industria de la construcción, para determinar cual ha sido la variación de niveles de precios y como ha afectado el presupuesto de obra

Sim embargo, no son pocos los casos, donde no se tiene la posibilidad de establecer con facilidad el valor de mercado de un inmueble. En la mayoría de estos casos, porque no se cuenta con referenciales de compra- venta en la zona.

Como solución a esta situación, una opción es recurrir al artificio de dividir el valor de un inmueble en dos partes valor del terreno y valor de la edificación. Donde el valor del inmueble se determina a partir de referenciales de compra-venta y el valor de la construcción se asimila al costo de comstrucción.

El valor del inmueble determinado por esta vía no siempre estará acorde con el valor de un inmueble determinado en su totalidad a partir de referenciales de compra y venta.

En función de este este planteamiento, si se puede conocer el valor de mercado de terrenos en la zona a la fecha actual, y se tiene el costo total promedio de la construcción de una vivienda para una fecha determinada tiempo atrás, se puede determinar cual es la variacíon sufrida por la construcción a la fecha de hoy mediante la utilización de las fórmulas escalatorias, y de esta forma se esta recurriendo al artificio planteado anteriormente.

Si se estudia un inmueble para el cual se pueda establecer su valor de mercado mediante referenciales y por esta otra vía, intentar determinar su valor mediante el empleo de la fórmula escalatoria. y haciendo este proceso para varios inmuebles en un sector determinado, se puede determinar la validez del planteamiento.

La prueba de validez consistiría en medir estadisticamente la correlación existente entre cada uno de estos pares de valores obtenido para una serie de inmuebles, resultantes de la aplicación de ambas metodologías, y asi evaluar lo adecuado de utilizar esta herramienta en el futuro.

Formulas escalatorias para ajuste de precios en la industria de la construcción

Podemos decir en principio que la fórmula escalatoria o polinómica es una herramienta empleada en el ajuste de costos en la construcción, a partir del reconocimiento de las variaciones de precios producto de la inflación.

Consiste en la determinación de un factor de ajuste, que aplicado al monto de la obra objeto de estudio, nos permita determinar su costo actualizado

El factor de ajuste resulta de la sumatoria de dos factores, por una parte el coeficiente de incidencia, que es la medida del peso de determinada familia o grupo de materiales, equipos o mano de obra, por ejemplo, que representan la estructura de costos ; por otra parte, la variación de los indices de precios de estas familias, ocurridas desde una fecha pasada al momento en que se requiere la actualización

Entre las ventajas de las fórmulas escalatorias se encuentran: su cálculo es expedito, se obtiene a partir de índices de precios aceptados,evita la discrecionalidad en la revisión de costos, simplifica el proceso de revisión.

Para que la fórmula tenga validez deberá contarse con la determinación correcta de la estructura de costos de una obra, y por otra parte se requiere el disponer de unos índices de precios adecuados. Es decirm que sean representativos de la realidad del mercado.

La idea es establecer en la medida de lo posible unas estructuras de costos típicas o generales de cada tipología de inmueble, de forma tal, que permita el ajuste de precios, tan solo con determinar la variación de los índices de precios de los INSUMOS considerados en el análisis.